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Démarches en Urbanisme

Renseignements d’Urbanisme

Le Droit de Préemption

Différents droits de préemption peuvent s’exercer lorsqu’un bien est mis en vente. Les bénéficiaires de ces droits ont la faculté de se substituer à l’acquéreur, de faire une offre d’achat à leurs propres conditions ou bien de demander une révision du prix.

Le Droit de Préemption Urbain

Le droit de préemption urbain (DPU) permet aux communes d’acquérir prioritairement un immeuble, un appartement ou un terrain. Il est exercé en vue de réaliser, dans l’intérêt général, des actions ou opérations spécifiques.

Aussi lorsqu’un propriétaire décide de vendre un bien immobilier, la ville doit s’exprimer sur sa volonté d’user ou non de son droit de préemption. Pour ce faire, une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) est nécessaire. Elle est établie à l’issue de la signature du compromis de vente. C’est généralement le notaire, en sa qualité de mandataire, qui se charge de l’établir.

A réception de cette déclaration, la commune dispose d’un délai de 2 mois pour notifier sa réponse. Si elle décide de préempter, la vente s’effectue au profit de la ville. Si elle choisit de ne pas exercer son droit de préemption, la vente suit son cours normal.

Dès l’approbation du Plan Local d’Urbanisme, la commune de Saint Mandrier s/Mer instituera sur son territoire :

  • Un DPU renforcé sur toutes les zones U et AU du Plan Local d’Urbanisme au profit de la Commune.
  • Un DPU relatif à la cession des fonds artisanaux, des fonds ou baux commerciaux dans les périmètres de protection de la diversité commerciale (mentionnés sur le document graphique du PLU en tant qu’axe commercial à protéger) au profit de la commune.

Le Droit de Préemption de la SAFER

Pour réaliser leur mission d’intérêt général, chaque SAFER dispose notamment d’un droit de préemption, soit le droit de se porter acquéreur d’un bien par priorité à un autre acquéreur (sauf cas particuliers), afin de le revendre à un autre acquéreur dont le projet répond mieux aux enjeux d’aménagement locaux.

Pour chaque transaction portant sur des biens agricoles, les notaires transmettent à la SAFER une DIA spécifiant la nature et la localisation du bien, les noms et qualités de l’acquéreur et du vendeur, ainsi que le prix de vente.

Les biens concernés par ce droit de préemption sont tous ceux qui seront situés en zones N, Npr, A, Apr au Plan Local d’Urbanisme (dès son approbation).

Le Droit de Préemption des Espaces Naturels Sensibles

Les départements bénéficient du Droit de Préemption pour mettre en œuvre leur politique de protection, de gestion et d’ouverture au public des espaces naturels sensibles, boisés ou non.

Le Certificat d’Urbanisme

Le certificat d’urbanisme est un document qui indique les règles d’urbanisme applicables sur un terrain donné et permet de savoir si l’opération immobilière projetée est réalisable. C’est un acte administratif qui indique les règles d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain donné ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus.

Ce document a une validité de 18 mois et peut-être prorogé pour un an sur simple demande par lettre, deux mois avant l’expiration du délai de validité. Il existe 2 types de certificat d’urbanisme. Sa délivrance n’est pas obligatoire, mais il est toutefois recommandé d’en faire la demande avant d’engager la réalisation du projet.

Certificat d’urbanisme d’information

Il renseigne sur :

  • les règles d’urbanisme applicables au terrain (règles d’un plan local d’urbanisme, par exemple),
  • les limitations administratives au droit de propriété : servitudes d’utilité publique, droit de préemption, zone de protection dans le périmètre d’un monument historique…
  • la liste des taxes et participations d’urbanisme : taxe d’aménagement, projet urbain partenarial…

Certificat d’urbanisme opérationnel

En plus des informations données par le certificat d’information, il indique :

  • si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet,
  • et l’état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus, desservant le terrain.

Quelque soit le type de certificat souhaité, la demande doit être effectuée au moyen d’un formulaire Cerfa cliquer sur ce lien puis pour accéder au formulaire sur le site du Service Public, cliquer sur services en ligne et formulaires

Existence Légale des Constructions

Il incombe au pétitionnaire de prouver que la construction sur laquelle porte sa demande d’autorisation de travaux a été édifiée soit avant la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, soit conformément à l’autorisation requise et obtenue à cet effet. A défaut, cette construction est réputée dépourvue d’existence légale et, en toute hypothèse, les travaux projetés sur celle-ci ne peuvent relever du régime déclaratif.

Pour les constructions datant d’avant 1943, un acte notarié doit indiquer que la construction faisait usage d’habitation. Cet acte pourra alors justifier de l’existence légale de la construction.

Pour toute construction datant d’après 1943, seule la délivrance d’une autorisation d’urbanisme pourra justifier de son existence. Vous pouvez vous rapprocher du service urbanisme pour la recherche d’autorisation d’urbanisme. Pour cela, vous devrez vous munir de certains éléments, à savoir, la date de construction du bien, le nom du bénéficiaire de l’autorisation, l’adresse du terrain, la référence cadastrale, etc…

A toutes fins utiles, vous pouvez consulter le site internet suivant :

Etat des Risques Naturels et Technologiques

Le vendeur ou le bailleur doit informer le candidat acquéreur ou locataire que le logement qu’il projette d’acheter ou de louer est, ou non, situé dans une zone à risques naturels (inondations, mouvements de terrains), minières et technologiques (industriels, chimiques…). Cette information passe par la production d’un document appelé « État des risques naturels, miniers et technologiques ».

Ainsi, le vendeur ou le bailleur doit remplir un formulaire (cliquer sur le lien pour accéder au formulaire)à partir des informations contenues dans les arrêtés préfectoraux.

Pour vous aider sur la démarche et les modalités d’établissement de cet acte, veuillez consulter les liens suivants :

Autorisations d’Urbanisme

Constructions et Aménagements

L’acte de construire n’est pas libre

En effet, on ne peut édifier ou modifier une construction (sauf cas de dispense de formalité) sans autorisation d’urbanisme et sans respecter tout un ensemble de règles (loi littoral, code urbanisme, PLU, servitudes d’utilité publique…).

Le but n’est pas « d’importuner le citoyen » mais de gérer l’espace, de maîtriser le développement urbain d’un territoire. A cet effet, les autorisations d’urbanisme ont pour objet d’encadrer l’urbanisation du territoire et de contrôler le respect des différentes réglementations relatives à l’occupation du sol.

L’autorisation d’urbanisme constitue un acte administratif. Elle est par conséquent, susceptible de recours devant les juridictions administratives. Elle est prise sous la forme d’un arrêté (autorisant ou refusant) par l’autorité administrative territorialement compétente (Maire, EPCI, Etat) et est basée sur l’application des règles d’urbanisme en vigueur dans le secteur concerné du territoire

Permis de construire, d’aménager, de démolir, déclaration préalable… ?

La réalisation de travaux sur votre terrain, selon leur nature ou leur importance, est soumise ou non à formalités administratives. Ainsi le champ d’application des autorisations d’urbanisme détermine trois cas de figure :

  • Dispense de toute formalité,
  • Permis de construire ou d’aménager ou de démolir,
  • Déclaration préalable.

Selon qu’il s’agisse de constructions nouvelles, de travaux sur constructions existantes, de travaux d’aménagements, de travaux de démolitions, il sera peut être nécessaire de déposer un permis ou une déclaration préalable.

Pour vous aider à identifier le type d’autorisation et les démarches auxquelles vous êtes soumis, veuillez consulter le lien suivant :

Pour télécharger un formulaire de demande d’autorisation d’urbanisme, veuillez consulter les liens suivants :

L’obligation d’affichage

Le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme (un permis ou déclaration préalable) doit afficher sur son terrain un extrait de cette autorisation.

  • Vous devez afficher un extrait de votre autorisation d’urbanisme sur votre terrain dès la notification de l’autorisation,
  • La date d’affichage sur le terrain est le point de départ du délai de 2 mois accordé aux tiers pour contester l’autorisation s’ils estiment que celle-ci leur porte préjudice.

NB : l’autorisation d’urbanisme est affichée en mairie dans les 8 jours qui suivent sa délivrance.

Contenu de l’affichage :

L’affichage se fait grâce à un panneau rectangulaire dont les dimensions doivent être supérieures à 80 centimètres. Vous pouvez trouver ce type de panneau notamment dans les magasins de bricolage. Le coût du panneau est à votre charge. Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient soient lisibles de la voie publique.

Il doit mentionner :

  • votre nom,
  • votre raison sociale ou dénomination sociale,
  • la date et le numéro de l’autorisation,
  • la nature du projet et la superficie du terrain,
  • l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté,
  • le nom de l’architecte auteur du projet architectural si le projet est soumis à l’obligation de recours à un architecte,
  • les droits de recours des tiers.

Il doit également indiquer, en fonction de la nature du projet :

  • si le projet prévoit des constructions : la surface du plancher ainsi que la hauteur de la ou des constructions exprimée en mètre par rapport au sol naturel,
  • si le projet porte sur un lotissement : le nombre maximum de lots prévus,
  • si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs : le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs,
  • si le projet prévoit des démolitions : la surface du ou des bâtiments à démolir.

Durée de l’affichage :

Le panneau doit être affiché durant toute la durée des travaux.

Conséquences en cas de défaut d’affichage :

Le défaut d’affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain est sans influence sur la légalité même de l’autorisation. En revanche, il fait obstacle au commencement du délai de recours laissé aux tiers pour contester l’autorisation d’urbanisme. À défaut d’affichage, les tiers ayant un intérêt à agir peuvent donc contester l’autorisation sans limitation dans le temps.

Transférer une autorisation d’urbanisme

Le transfert d’un permis de construire ou d’aménager à une autre personne ne peut être effectué que sous certaines conditions.

Conditions

Pour pouvoir prétendre au transfert d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager, il faut :

  • que le permis (à transférer) soit encore valide,
  • et que le titulaire du permis et le futur bénéficiaire aient donné leur accord sur le transfert.

NB : le transfert du permis ne repose sur aucun fondement réglementaire, mais résulte d’une simple pratique administrative, reconnue par la jurisprudence.

Procédure

La demande de transfert de permis doit être effectuée au moyen d’un formulaire Cerfa cliquer sur ce lien puis pour accéder au formulaire sur le site du Service Public, cliquer sur services en ligne et formulaires

Le formulaire peut être déposé directement à la mairie en 4 exemplaires, ou être envoyé à la mairie par lettre recommandée avec avis de réception.

Décision

Le transfert n’est pas automatique, il fait l’objet d’une décision de la mairie constatant :

  • l’accord de l’ancien et du nouveau titulaire du permis,
  • le changement de titulaire,
  • le transfert des droits et obligations du nouveau titulaire (notamment en matière fiscale).

La décision est rendue dans un délai de :

  • 2 mois s’agissant des demandes de transfert d’un permis de construire une maison individuelle,
  • 3 mois pour les demandes de transfert d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager.

Le nouveau titulaire doit procéder à l’affichage sur son terrain du permis de construire ou d’aménager.

NB : le fait que les règles d’urbanisme aient changé entre l’attribution du permis initial et son transfert au nouveau titulaire ne peut pas entraîner un refus de la mairie.

Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC)

La déclaration d’ouverture des travaux est un document qui permet de signaler à la mairie le commencement de ses travaux ou aménagements. Elle doit obligatoirement être faite dès l’ouverture du chantier. Il n’y a pas de définition légale de la notion de commencement des travaux. Les juges assimilent le commencement des travaux au début effectif des travaux. Le fait d’établir une déclaration d’ouverture des travaux ne signifie donc pas que les travaux ont effectivement commencé sur le terrain.

NB : une déclaration d’ouverture des travaux n’est pas nécessaire lorsque l’on a fait une déclaration préalable de travaux.

Démarche

La Déclaration d’Ouverture de Chantier peut être effectuée au moyen d’un formulaire Cerfa cliquer sur ce lien puis pour accéder au formulaire sur le site du Service Public, cliquer sur services en ligne et formulaires

Commencement des travaux

Les travaux doivent être commencés dans un délai de 3 ans suivant l’obtention de l’autorisation d’urbanisme. Passé ce délai, l’autorisation n’est plus valable. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant plus d’1 an.

Les travaux peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à 1 an et que les travaux exécutés d’une année sur l’autre soit suffisamment importants et significatifs.

Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT)

Le titulaire d’une autorisation d’urbanisme (ou la personne qui a dirigé les travaux, par exemple l’architecte) doit adresser une déclaration d’achèvement des travaux à la mairie pour signaler la fin de ses travaux. La déclaration d’achèvement des travaux est un document qui permet d’attester auprès de la mairie de l’achèvement des travaux et de leur conformité par rapport à l’autorisation d’urbanisme accordée.

Cette déclaration est obligatoire pour les travaux ayant fait l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager, ou d’une déclaration préalable.

Contenu de la déclaration

La déclaration précise si l’achèvement concerne la totalité des travaux ou une tranche des travaux selon un programme autorisé (par exemple en cas d’échelonnement des travaux dans le cadre de la construction de logements en l’état futur d’achèvement).

Lorsque les travaux sont effectués par tranche, la déclaration porte uniquement sur ces seules réalisations. Il y a donc autant de déclarations d’achèvement des travaux à adresser à la mairie qu’il y a de tranches de travaux à réaliser.

Démarche

La déclaration d’achèvement des travaux doit être effectuée au moyen d’un formulaire Cerfa cliquer sur ce lien puis pour accéder au formulaire sur le site du Service Public, cliquer sur services en ligne et formulaires

Cette attestation doit être remplie, sur votre demande, par un professionnel qualifié (par exemple par un architecte ou un diagnostiqueur agréé).

Si des règles d’accessibilité des personnes handicapées doivent être respectées (cas par exemple pour les établissements recevant du public), le formulaire doit être accompagné d’une attestation de conformité remise par la personne qui a effectué ce contrôle.

De même, si des normes techniques spécifiques (parasismiques et paracycloniques) sont applicables, le formulaire doit être accompagné d’une attestation de conformité remise par la personne qui a effectué ce contrôle.

Ce dossier (formulaire et attestations) doit être déposé directement à la mairie où se situe le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec avis de réception.

Contrôle des travaux

La mairie peut procéder au contrôle sur place des travaux réalisés lorsqu’elle l’estime nécessaire. Cette visite des lieux est alors réalisée dans un délai de 3 mois à partir de la date de réception de la déclaration. Ce délai est porté à 5 mois lorsque ce contrôle est obligatoire. Cela est notamment le cas lorsque :

Passés ces délais, la mairie ne peut plus contester la conformité des travaux.

Si la mairie constate une anomalie dans les délais de 3 et 5 mois suivant l’autorisation accordée, elle peut mettre en demeure le titulaire de l’autorisation d’urbanisme d’y remédier en effectuant les travaux nécessaires ou lui demander de déposer un permis de construire modificatif.

NB : si la régularisation de l’anomalie est impossible, la mairie peut imposer la démolition de la construction.

Liens Utiles